早在2017年之前,中国的外汇管制就已经对境内办理购汇和境外投资房产进行限制,但是当时还有一些变通的方式能够实现去国外投资房产。但是自从某地产商在国内高调宣传、组团看房,仅2016年就销售220亿,绝大部分购房者均是来自国内客户。如此大规模的外汇外流,也推动了管制的加强。央行于2016年12月31日夜间对银行下发的文件明确规定从2017年1月1日起,个人购汇申报需要细化到用途和时间,禁止在境外用于投资。

目前,中国外汇管制规定的个人年度购汇额度5万美元的限制,还不能用于海外投资房产。之前中企在东南亚有地产项目的开发商常用的做法是让客户找多个人分拆购汇,然后统一转入开发商的海外账户。或者是开发商帮客户在香港开户并不是以买房子的名义,而是以买保险的名义进行操作,由此避开外汇管制。然而这些操作方式,均需国内购房者个人进行繁琐的操作,并且本身对购房者依然有很大的政策风险。

如今,地产商使用了更为便捷的方式让中国的购房者去柬埔寨买房结算。海外置业展厅的一名置业顾问表示,购房人在柬埔寨当地看房,可按当天换算汇率直接刷人民币储蓄卡。如在国内,可直接刷卡付款,钱交给地产商旗下的投资公司,开客户具购房款的收据,后期事宜由开发商财务流程解决,最终客户可以在柬埔寨等地获得房屋产权。这样操作,完全绕开了个人的外汇管制,由开发商自己解决资金出海的通道问题。

中国买家可在中国境内用人民币支付房款给项目方,项目方在境外向买家交割房屋产权,买家甚至都无须到现场。这种看起来十分巧妙、采用瞒天过海的方式海外购房法,其实已经涉嫌犯罪了!根据最高人民法院和最高人民检察院联合发布的《关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释》,今年2月1日起,这种海外购房行为已经被最高法和最高检定性为非法买卖外汇行为中的“变相买卖外汇”,情节特别严重的依照刑法第225条第4项的规定,以非法经营罪定罪。最高法和最高检也做出了详细的定义:变相买卖外汇”金额超过2500万人民币或者通过买卖外汇行为获利超过50万人民币。

虽然看似没有违反外汇管制规定,但最终结果依然是使用外汇去境外投资房地产,只是使用外汇的主体由个人变为了开发商或第三方代理机构,不论对机构还是个人,依然涉嫌违法。

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